ما هو الضمان العشري في الإمارات العربية المتحدة ؟
الضمان العشري في دولة الإمارات هو التزام قانوني صارم يفرضه القانون الاتحادي، يلتزم بموجبه المقاول والمهندس المعماري أو الاستشاري بضمان سلامة المباني والمنشآت الثابتة من أي تهدم كلي أو جزئي، أو أي عيب جوهري يهدد متانة البناء وسلامته، وذلك لمدة 10 سنوات من تاريخ التسليم النهائي للمشروع.
النطاق الجغرافي ومدى إلزامية الضمان
- نطاق التطبيق: يُطبق الضمان العشري في جميع إمارات الدولة دون استثناء (أبوظبي، دبي، الشارقة، عجمان، أم القيوين، رأس الخيمة، والفجيرة)؛ لأنه مستمد من قانون المعاملات المدنية الاتحادي للدولة، بالإضافة إلى القوانين المحلية الداعمة.
- مدى الإلزامية: هو إجباري وبقوة القانون العام. يُعتبر الضمان العشري من النظام العام في الإمارات، ويقع باطلاً كل شرط في العقد يقضي بإعفاء المقاول أو المهندس من هذا الضمان أو الحد منه. حتى لو وقع المالك على بند يعفي المقاول، فإن هذا البند لا قيمة له قانوناً ويظل الضمان سارياً. (ملاحظة: شراء وثيقة تأمين ضد الضمان العشري من شركات التأمين يُعد خياراً تجارياً متوفراً لإدارة المخاطر وليس فرضاً إجبارياً على كافة المشاريع في السوق).
فوائد الضمان العشري
- حماية الملاك والمستثمرين: يوفر مظلة أمان طويلة الأمد (10 سنوات) ضد الغش التجاري وعيوب البناء الخفية التي قد لا تظهر وقت استلام العقار.
- المسؤولية الموضوعية الصارمة: يُحاسب المقاول والمهندس بمجرد حدوث التصدع أو التهدم، بصرف النظر عن وجود نية إهمال أو خطأ متعمد.
- تأمين سلامة المنشآت: يفرض على شركات المقاولات والمكاتب الاستشارية تطبيق أعلى معايير الجودة لتجنب التبعات القانونية الضخمة.
تفاصيل وأحكام الضمان العشري
- المسؤولية التضامنية: يكون المقاول الرئيسي والمهندس المصمم أو المشرف مسؤولين بالتضامن أمام المالك، حيث يحق للمالك مقاضاة أي منهما منفردًا أو الاثنين معًا للحصول على التعويض.
- العيوب المشمولة: يغطي التهدّم الكلي أو الجزئي للمبنى، أو العيوب الخفية والجوهرية التي تظهر في الهيكل الخرساني والأساسات والأسقف والجدران الحاملة بما يهدد متانة المنشأة أو يجعلها غير صالحة للهدف الذي أنشئت من أجله.
- ظروف لا تعفي من المسؤولية: يظل الضمان قائماً حتى وإن كان عيب البناء ناشئاً عن طبيعة الأرض والتربة نفسها، أو كان المالك قد وافق وقبل استلام المبنى مع وجود العيب.
- علاقة المقاولين من الباطن: المسؤولية تقع على عاتق المقاول الرئيسي؛ المالك لا يرفع الدعوى على مقاولي الباطن بل على المقاول الرئيسي الموقع على العقد، والذي يحق له لاحقاً الرجوع عليهم.
- مدة سقوط الدعوى (التقادم): إذا اكتشف المالك عيباً أو حدث تهدم خلال العشر سنوات، يجب عليه رفع الدعوى القضائية خلال 3 سنوات من تاريخ اكتشاف العيب أو وقوع التهدم، وإلا سقط حقه في المطالبة بالتعويض.
إثبات العيوب الإنشائية
في حال مواجهة أي مشكلة إنشائية أو ظهور عيوب خفية في المبنى، يتطلب الإجراء القانوني إثبات الحالة الفنية بشكل رسمي ودقيق. يُنصح بالاستعانة بجهة هندسية معتمدة مثل بيت الخبرة للاستشارات الهندسية لإعداد تقرير فني هندسي متكامل يوثق هذه العيوب ويوضح أسبابها، مما يشكل أساساً قانونياً قوياً وواضحاً قبل البدء في اتخاذ الإجراءات القضائية للمطالبة بالتعويض.
